Legge 2 agosto 2004, n. 210 (Pubblicata nella G.U. 13 agosto 2004, n. 189)
Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da
costruire.
Art.1. Delega al Governo per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire.
1. Il Governo è delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente
legge, con l'osservanza dei princìpi e criteri direttivi di cui all'articolo 3, uno o più decreti legislativi
recanti norme per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato
richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti
essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità,
anche apportando alla legislazione vigente le modifiche e le integrazioni necessarie per il
coordinamento della medesima con le disposizioni contenute nei predetti decreti legislativi.
2. I decreti legislativi di cui al comma 1 sono emanati, ai sensi dell'articolo 14 della legge 23 agosto
1988, n. 400, su proposta del Ministro della giustizia, di concerto con i Ministri delle infrastrutture e
dei trasporti, dell'economia e delle finanze e del lavoro e delle politiche sociali.
3. Gli schemi dei decreti legislativi di cui al comma 1 sono trasmessi alla Camera dei deputati e al
Senato della Repubblica affinché su di essi sia espresso, entro sessanta giorni dalla data di
trasmissione, il parere delle Commissioni parlamentari competenti per materia; decorso tale
termine, i decreti sono emanati anche in mancanza di tale parere. Qualora il termine previsto per
l'espressione del parere delle Commissioni parlamentari scada nei trenta giorni che precedono la
scadenza del termine previsto al comma 1 o successivamente, quest'ultimo è prorogato di centoventi
giorni.
4. Entro un anno dalla data di entrata in vigore dell'ultimo dei decreti legislativi di cui al comma 1,
nel rispetto dei princìpi e dei criteri direttivi fissati dalla presente legge, il Governo può emanare,
con la procedura indicata nei commi 2 e 3, disposizioni integrative e correttive dei medesimi decreti
legislativi.
Art 2. Definizioni.
1. Ai fini della presente legge devono intendersi:
a) per «acquirente», la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da
costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o
possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio
parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un
immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia
assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o
l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per
iniziativa della stessa;
b) per «costruttore», l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che
vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso
quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in
favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un
immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel
caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
c) per «situazione di crisi», la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia
stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero
a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta
amministrativa.
Art. 3. Principi e criteri direttivi della delega legislativa.
1. I decreti legislativi di cui all'articolo 1 sono informati ai seguenti princìpi e criteri direttivi:
a) prevedere, ferme restando le disposizioni contenute negli articoli 2645-bis, 2775-bis e 2825-bis
del codice civile, e apportando, se del caso, le opportune modifiche ed integrazioni alla disciplina
dei procedimenti di cui all'articolo 2, comma 1, lettera c), l'equa ed adeguata tutela dei diritti
dell'acquirente discendenti dalla stipula del contratto diretto all'acquisto o al trasferimento di un
immobile da costruire;
b) prevedere, ai fini di cui alla lettera a), la limitazione della esperibilità delle azioni revocatorie nei
confronti dell'acquirente e la modifica dell'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e
successive modificazioni;
c) prevedere l'obbligo del costruttore di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna, prima
della stipula del contratto preliminare d'acquisto o dell'atto equipollente ai sensi dell'articolo 2, di
fideiussione di importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che
complessivamente ha riscosso e deve ancora riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di
compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione, comunque escluse quelle che è pattuito
debbono essere erogate da un eventuale soggetto mutuante;
d) prevedere che la fideiussione di cui alla lettera c) sia rilasciata da una banca, da un'assicurazione
o da altro soggetto autorizzato; prevedere che la stessa sia a garanzia, nel caso in cui il costruttore
incorra in una situazione di crisi, dell'eventuale restituzione delle somme riscosse, del valore di ogni
altro eventuale corrispettivo, dei relativi interessi maturati e delle eventuali spese effettivamente
sostenute e strettamente necessarie, per conseguire la detta restituzione, ove la stessa non sia
immediatamente offerta ed eseguita; disciplinare il contenuto e le modalità di escussione della
garanzia fideiussoria al fine di assicurare all'acquirente la sollecita restituzione di quanto indicato
alla lettera c), indipendentemente dalla durata dei procedimenti implicanti una situazione di crisi,
escludendo il beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo 1944,
secondo comma, del codice civile;
e) prevedere forme di tutela dell'acquirente, imponendo l'obbligo che il costruttore fornisca altresì
garanzie per il risarcimento al quale sia tenuto ai sensi della vigente disciplina per vizi e difformità
che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o
dell'atto definitivo di assegnazione;
f) istituire un Fondo di solidarietà a beneficio dell'acquirente che, a seguito dell'insolvenza del
costruttore a fronte della quale, in un periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 e la data di
emanazione dei decreti legislativi previsti dall'articolo 1, siano o siano state in corso procedure
implicanti una situazione di crisi, dichiara di aver subito la perdita delle somme versate o di ogni
altro bene eventualmente corrisposto e il mancato conseguimento della proprietà o
dell'assegnazione del bene (2);
g) prevedere che le risorse destinate ad alimentare il Fondo siano reperite, senza alcun onere per il
bilancio dello Stato, delle regioni o delle province autonome di Trento e di Bolzano o degli altri enti
territoriali, attraverso la previsione e l'istituzione, per un periodo massimo di quindici anni dalla
data di entrata in vigore dell'ultimo dei decreti legislativi emanati in attuazione della presente legge,
di un contributo obbligatorio posto a carico dei costruttori tenuti a quanto previsto dalla lettera c),
individuando lo stesso in misura non superiore al 5 per mille delle fideiussioni di cui alla medesima
lettera c); prevedere che il versamento sia direttamente assunto dal soggetto che rilascia la
fideiussione; prevedere che la misura del contributo e le modalità del versamento siano determinate
annualmente con decreto del Ministro della giustizia di concerto con il Ministro dell'economia e
delle finanze entro il limite massimo indicato e che, per il primo anno, la misura del contributo e le
modalità del versamento siano indicate nell'ultimo dei decreti legislativi emanati in attuazione della
presente legge;
h) individuare il soggetto gestore del Fondo, disponendo che tutti i relativi oneri di gestione siano a
carico del Fondo medesimo;
i) prevedere che il Fondo sia articolato in sezioni autonome definite in corrispondenza di ambiti
territoriali determinati su base provinciale, regionale o interregionale in modo da assicurare una
gestione tendenzialmente equilibrata delle sezioni, tenuto conto delle finalità del Fondo; prevedere
che i contributi siano imputati alle sezioni autonome del Fondo sulla base del criterio della
provenienza delle risorse tenendo conto della ubicazione degli immobili in relazione ai quali le
fideiussioni sono richieste; prevedere che, soddisfatti gli oneri di gestione, ciascuna sezione sia
gestita autonomamente e le relative risorse siano dirette in via primaria alla soddisfazione delle
pretese restitutorie dell'acquirente di cui alla lettera f) degli immobili ubicati nel territorio di
competenza della sezione medesima ed in via successiva siano utilizzate per soddisfare le richieste
relative alle altre sezioni nei casi in cui le medesime non abbiano risorse sufficienti; prevedere che
le ulteriori modalità di gestione del Fondo siano stabilite con decreto del Ministro della giustizia, di
concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze; prevedere che l'ente gestore del Fondo, che
abbia corrisposto l'indennizzo nei casi previsti, abbia diritto di regresso nei confronti del costruttore
per il recupero dell'indennizzo pagato nonché dei relativi interessi e spese;
l) disciplinare i requisiti e le modalità di accesso ai contributi del Fondo di cui alla lettera f)
prevedendo che ciò possa avvenire per una sola volta da parte di un singolo soggetto;
m) disciplinare i contenuti del contratto preliminare e di ogni altro contratto comunque diretto al
successivo acquisto di un immobile da costruire, prevedendo in particolare che debbano ivi indicarsi
analiticamente le caratteristiche tecniche della costruzione, la tipologia dei materiali impiegati, le
modalità e le fasi di esecuzione, le modalità e i tempi di pagamento del prezzo, l'esistenza di
iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, gli estremi del permesso di costruire, la
planimetria dell'immobile da costruire e delle sue pertinenze di uso esclusivo nonché l'indicazione
dell'appaltatore;
n) prevedere norme dirette a rendere effettivo il diritto dell'acquirente al perfezionamento degli atti
indicati all'articolo 39, comma 6, del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al
decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e all'eventuale cancellazione dell'ipoteca o del
pignoramento gravante sull'immobile da costruire, assicurando che gli atti che permettono
l'esecuzione delle formalità nei registri immobiliari siano posti in essere prima della stipula dell'atto
definitivo di compravendita, o contestualmente alla stessa